www.1bilgi.com

Tahliye davaları Borçlar Kanunu (BK) 260 vd. maddeleri ile 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun (GKKK) da düzenlenmiÅŸtir. Özel kanun olan 6570 sayılı kanunun uygulanmadığı durumlarda BK’ nun ilgili maddeleri uygulanmaktadır. 6570 sayılı kanun Belediye teÅŸkilatı olan yerlerle iskele, liman ve istasyonlardaki gayrimenkulların (örtülü olmayanları hariç) kiralamalarında uygulanır. 6570 sayılı kanun hükümleri kiracı aleyhine deÄŸiÅŸtirilemez, ama lehine deÄŸiÅŸtirilebilir. BK sisteminde kiraya verenin tek taraflı irade beyanı ile sözleÅŸme sona erdirilebileceÄŸi halde 6570 sayılı kanuna göre akdin akıbeti hakim kararına baÄŸlıdır.

6570 SAYILI GKKK GÖRE TAHLİYE SEBEPLERİ;

Yazılı Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Tahliye: (6570 sayılı K.mad.7/a)

Davacı kiralayan, kiralayan ölmüşse mirasçılarıdır. Kiralayan olmayan malikin dava hakkı yoktur. Davalı ise kiracıdır. Dava açma süresi; yazılı taahhüt tarihinden itibaren (1) ay’dır. Kiralayan taahhüt tarihinden itibaren (1) ay içinde ya Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açacak veya aynı (1) ay içinde icra takibi yapacaktır. Yargıtay, tahliye taahhütü ilk kira sözleÅŸmesine bir madde olarak yazılmışsa veya ilk kira sözleÅŸmesi ile aynı tarihi taşıyorsa, kiracı müzayaka halinde olduÄŸundan geçerli kabul etmiyor. (Buna iliÅŸkin 04.10.1944 gün ve 15-20/28 sayılı Yarg. İçtihatları BirleÅŸtirme Kararı halen yürürlüktedir.) Uygulamada; taahhüt noterden verilmiÅŸse, kiracının imzayı inkar hakkı yok. Ancak taahhüt adi olarak yapılmışsa, imza inkar edildiÄŸi takdirde mahkemece imza örnekleri alınarak Adli Tıp yoluyla imza incelemesi yapılıyor, sonucuna göre karar veriliyor.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye:

Mesken ve İşyeri İhtiyacı Sebebiyle Tahliye: (6570 sayılı K.mad.7/b-c)

Buna göre kiralayan; kendisi veya eÅŸi veya çocuklarının mesken veya iÅŸyeri ihtiyacı için kira sözleÅŸmesinin bitiminden itibaren (1) ay içinde tahliye davası açabilecektir. Tahliye davası açabilmek için “kiraya veren” sıfatına haiz olmak gerekir. Bu davayı kiralayanın yanı sıra malik ve intifa hakkı sahibi de açabilir. Dava kiracıya karşı açılır; eÄŸer kiracılar birden fazla ise, davanın hepsine birden yöneltilmesi gerekmektedir. Zira tahliye borcu, bölünebilecek nitelikteki borçlardan deÄŸildir. Kira sözleÅŸmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılacaktır; ama dava açılacağı daha önceden veya bir aylık süre içinde kiracıya bildirilmiÅŸse, davanın bildirimini takip eden dönem sonuna kadar açılması mümkün hale gelecektir. Dava açıldıktan sonra veya ihtar çekildikten sonra kira parasının ihtirazi kayıtla alınıp alınmamasının önemi yoktur. Bu durumda kira bedeli alınabilir. Bu davada mahkemece aranacak en önemli husus ihtiyacın samimi olup olmadığı hususu olup, ihtiyaç iddiası her türlü delille ispatlanabilir.

Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye: (6570 sayılı K.mad.7/d)

Bu davada yeni malik iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde iktisap durumunu, ihtiyacını, tahliye isteğini ve aksi halde tahliye davası açacağını kiracıya bildirmek kaydıyla, gene iktisap tarihinden başlayarak altı ay sonra tahliye davası açabilecektir. Diğer ihtiyaç sebebiyle açılan davada söylenenler bu dava içinde geçerlidir.

Yeniden İnşaa Veya Esaslı Onarım Sebebiyle Tahliye: (6570 sayılı K.mad.7/ç)

6570 Sayılı Kanunun konuya iliÅŸkin mad. 7/ç hükmüne göre “taşınmazı yeniden inÅŸa veya imar maksadıyla esaslı bir surette tamir, geniÅŸletme veya düzenleme için çalışma esnasında içinde ikamet veya faaliyet mümkün olmadığı fennen anlaşıldığı takdirde kira akdinin sonunda” kiraya veren tahliye davası açabilir. Bu dava da kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Davayı kiralayan açar, ancak, ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarında olduÄŸu gibi, kiralayan durumunda olmayan malikinde bu davayı açma hakkı bulunmaktadır. Keza aynı ÅŸekilde bu dava için de önceden ihtar gerekli deÄŸildir. Ancak gerekmemekle birlikte ihtarname gönderilmiÅŸse, bu durumda bu davada dönem sonuna kadar açılabilir. Bu davada en önemli husus, yeniden inÅŸaaya, esaslı tamir ve tadilata iliÅŸkin olarak hazırlanan tadilat projesinin mahkemeye sunulmasıdır. KeÅŸif sırasında teknik bilirkiÅŸiler, söz konusu tadilat sırasında taşınmazda kiracının bulunmasının fennen mümkün olmadığını bildirilerse, mahkemece tahliyeye karar veriliyor. Dolayısıyla yapılacak tamir ve tadilatın esaslı surette olması ve bunlar yapılırken mecurda kiracının oturmasının fennen mümkün olmaması gerekmektedir.

Bir Kira Yılı İçinde İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye: (6570 sayılı K.mad.7/e)

Buna göre, kira bedelini ödemediÄŸinden dolayı bir yıl içinde iki defa haklı olarak yazılı ihtarnameye sebep olan kiracı aleyhine kira sözleÅŸmesinin hitamında, kiralayan tarafından tahliye davası açılması mümkün bulunmaktadır. Buradaki ‘bir yıl’ tabiri ‘bir kira yılı’ ÅŸeklinde anlaşılmalıdır Ä°ki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası da, kira süresinin bitimini izleyen bir aylık süre içinde açılmalıdır. Bu dava için

a-Kiracının iki haklı ihtara sebebiyet vermesi,

b-Bu iki ihtarın bir kira döneminde ve bir yıl içinde başka başka aylara ait olması,

c-İhtarların muaccel olan kira bedellerini kapsaması,

d-Davanın kira süresinin hitamını takip eden bir ayın içinde açılmış olması gerekmektedir.

Kiracının veya eşinin aynı belediye sınırları içinde meskeni bulunması sebebiyle Tahliye:

(6570 sayılı K.mad.7/son)

Kiracının kirada oturduÄŸu yer ile aynı belediye sınırları içinde meskeninin bulunması halinde kiralayan her zaman tahliye davası açarak, kiracının tahliyesini isteyebilir. Bu dava süreye baÄŸlı deÄŸildir. Ancak her zaman kiracının aynı belediye sınırları içinde meskeninin bulunması her zaman tahliye sebebi olamaz Gerçektende, bu hususta tahliye davasına muhatap olan kiracının saÄŸlık durumu, sosyal, ekonomik ve kültürel ÅŸartları mutlaka dikkate alınmalıdır. Mesela romatizmal hastalıkları bulunan kiracının aynı belediye sınırları içinde çok rutubetli bir bodrum kata sahip olması, onun tahliyesi için yeterli sebep oluÅŸturmayacaktır. 6570 sayılı K. mad. 7/2 hükmüne göre tahliye davasını açmaya sadece malikin yetkili olduÄŸunu da belirtmeliyiz . Oysa buraya kadar incelediÄŸimiz tahliye sebeplerinde dava açma hakkı, kural olarak, kiraya verenlere tanınmıştı. Ancak bu dava, malik tarafından ‘her zaman’ açılabilecektir. Demek ki malik sıfatına sahip olan kiraya veren, incelemekte olduÄŸumuz tahliye davasını açmak için süresin sonunu veya iktisap tarihinden itibaren altı ayın geçmesini beklemek zorunda deÄŸildir.

Fuzuli İşgal Sebebiyle Tahliye: (6570 sayılı K.mad.12)

6570 sayılı kanun, kira sözleÅŸmelerinde aksine açıklama olmadıkça, kiralanan yerin kiracı tarafından baÅŸkasına kiraya verilmesine (alt kirayı) veya kiracının kiracılık hakkını devretmesini (kiranın devrini) caiz görmemiÅŸtir. Keza, kiracının terk ettiÄŸi taşınmazı baÅŸkasına herhangi bir sebeple iÅŸgal ettirmesi de yasaklanmıştır. Buna karşılık, sözleÅŸmenin asıl amacı itibariyle baÅŸkalarına kiraya verilmesi gereken veya mutad olan otel, pansiyon öğrenci yurdu gibi yerler ise, bu hükmün dışındadır. Ne var ki, taşınmazın ‘tamamının’ baÅŸkasına kiraya verilmesi veya taşınmazın ‘tamamı’ için kiranın devri gene yasak kapsamına alınmıştır. Ä°ÅŸte, belirtilen yasaklara aykırı davranılmışsa, taşınmaza kiracı veya devralan sıfatıyla girenler ya da taşınmazı herhangi bir sebeple iÅŸgal edenler aleyhine hiç bir ihtara hacet kalmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılabilecektir. Bu takdirde devreden kiracıya akde aykırılıktan, iÅŸgal edene karşıda fuzuli ÅŸagillikten dolayı birlikte veya ayrı ayrı dava açılabilir.

BORÇLAR KANUNUNA GÖRE TAHLİYE SEBEPLERİ;

Akde aykırılık nedeniyle tahliye davası: (Borçlar K. mad.256)

BK md. 256 genel bir hüküm olup, hem BK, hemde GKKK kapsamına giren yerler için uygulanır. Bu maddeye göre kiracının akde aykırı davranması durumunda, kiraya veren süre sonunu beklemeden sözleşmeyi hemen feshedebilecektir. Malikin bu davayı açma hakkı yoktur. Kiraya verenin bu yola başvurabilmesi için, evvela kiracıya akde aykırılığı gidermesini ihtar etmesi ve münasip bir mehil vermesi gerekir. Bu ihtar, herhangi bir şekle tabi değildir. Eğer kiracı, kiral***** açıktan açığa fena kullanarak kiralanana daimi bir zarar verirse , ihtara da gerek yoktur. Eğer yapılan ihtar amacına ulaşmışsa, yani kiracı ihtar üzerine, yani kiracı ihtar üzerine sözleşmeye ve kanuna aykırı davranışlarına son vermişse, artık kiraya verenin sözleşmeyi feshetme hakkı mevcut olmayacak, akde aykırılık giderilmediği takdirde ise tahliye davası açılabilecektir. (EK-6 Örnek dava ve cevap dilekçesi)

Temerrüt nedeniyle tahliye: (Borçlar K. mad.260)

Kiracı muaccel olan kira bedelini altı ay ve ya daha fazla süreli kira sözleşmelerinde otuz günlük; daha az süreli sözleşmelerde altı günlük süre içinde ihtarname tebliğine rağmen ödemezse temerrüte düşmüş olur. Buna göre, kiraya veren, muaccel kira bedelini ödemeyen kiracısına bir ihtarda bulunacak ve bu ihtarla hem ödeme için 30 günlük süreyi bildirecek, hem de süre sonunda sözleşmeyi feshedeceğini açıkca belirtecektir. Ayrıca ödenmeyen kira miktarının da ihtarda gösterilmesi gerekir. Kiracı, verilen mehlin sonunda kira borcunu öderse, mesele kalmaz. Kiralayan ihtarnamede fazla kira talep etse dahi, kiracı ihtilafsız kira bedelini 30 günlük süre içinde ödemek zorundadır. Aksi halde temerrüte düşecektir. Dava 30 günlük sürenin sonunda açılabilir. Kira süresinin sonunu beklemeye gerek yoktur. (EK-7 Örnek dava dilekçesi)

Sürenin Dolması veya Feshi Ä°hbar Ãœzerine Sona Erme: EÄŸer kira sözleÅŸmesi belirli süreli ise , süre bitiminde her iki taraf da sözleÅŸmeyi sona erdirme imkanına sahiptirler. Kira sözleÅŸmesinin belirsiz süreli olması durumunda ise, sözleÅŸmenin nasıl sona erdirileceÄŸi probleminde ise herÅŸeyden önce taraflar arasındaki sözleÅŸmeye itibar edilmiÅŸtir. EÄŸer tarafla feshi ihbar mevzuunda bir düzen kabul edilmiÅŸ ise, ona uyulacaktır. Åžayet taraflar arasında bu hususa deÄŸinilmemiÅŸ ise, belirsiz süreli kira sözleÅŸmelerinin sona erdirilmesi ÅŸu ÅŸekilde olacaktır:”MefruÅŸ olmayan apartmanlar, yazıhane, tezgah, dükkan, maÄŸaza, mahzen, samanlık, ahır” ve bu gibi yerler, mahalli adet baÅŸka bir dönemde tayin edilmiÅŸ deÄŸilse, altı aylık sürenin bitimi için ve her halde üç ay önce yapılması gereken bir ihbar ile feshedilebilecektir. (BK262/2f) “mefruÅŸ apartman, yahut müstakil odalar yahut süknaya mahsus mefruÅŸat” ancak bir aylık dönemin bitimi icin ve iki hafta önce yapılması gereken bir ihbar ile feshedilebilecektir.(BK262/2f2 DiÄŸer menkul ÅŸeyler her istenilen zaman için ve üç gün evvel yapılması lazım gelen bir ihbar ile akti feshedebilirler.

KÄ°RA TESBÄ°T DAVALARI:

Kiraya veren veya malik kira tespit davası açabilir. Kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren en geç 15 gün önce ihtar veya dava dilekçesinin davalı kiracıya tebliğ edilmesi gerekir. Buna uyulmazsa, mahkemece tespit edilen kira, bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olacaktır. Belirtilen süre içinde ihtar gönderilmişse, dönem sonuna kadar dava açılabilecektir. Kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin özel şart varsa, bu şart yenilenen ilk dönemde tarafları bağlar; yani yenilenen ilk dönemde bu şarta göre kira artışı yapılır. Yine sözleşmede her yıl kiranın artacağına ilişkin özel şart varsa, ihtarname çekmeye gerek yoktur. Dönem sonuna kadar her zaman dava açılabilir.

Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin bu konudaki yerleşik içtihatlarına göre, kira bedelinin tespiti davalarında; öncelikle taşınmazın bulunduğu muhitteki olağan rayiç araştırılacak; olağan rayicin bulunamaması halinde, kira parası ekonomi esaslarına göre bir başka deyimle Toptan Eşya Fiyat Endekslerindeki (TEFE) artışa göre tespit edilecek; bu yöntemle tespit edilen kiranın çevrede oluşan rayiç kira bedellerine göre yetersiz kalması halinde ise, gerektirici nedenleri açıkca gösterilerek aşırı olmayacak bir oranda kira parasında Hak ve Nesafet kuralları çerçevesinde ayrıca bir artış yapılabilecektir.

Yüksek Mahkeme son kararlarında tarafların serbestçe ve her türlü etken dışında yaptıkları kira akdinde kararlaştırdıkları kira parasının,aksi kanıtlanmadıkça o dönemin olağan rayicine uygun olduğunun kabul edilmesi gerektiğini, koşullar değişmediği ve özel nedenlerin varlığı ileri sürülüp kanıtlanmadıkça kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan bu kira parasının tespiti için Toptan Eşya Fiyat Endeksinin % 65 ile sınırlı olarak üç yıl için artırımının esas alınacağını, bu şekilde hesaplanacak kira parasının o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğunun ilke olarak kabul edilmesi ve uygulamanın buna göre yapılması gerektiğini vurgulamıştır.